Udstykkede ejendomme – omberegnede grundværdier – ikke grundlag for tilsidesættelse af skøn

Sagen vedrørte, hvorvidt der var grundlag for en tilsidesættelse af vurderingsmyndighedernes ansættelse af omberegnede grundværdier af fire udstykkede ejendomme pr. 1. oktober 2020. Sagsøgerne havde gjort gældende, at der var grundlag for en tilsidesættelse af ansættelserne, idet myndighederne havde taget udgangspunkt i en højere bebyggelsesprocent for ejendommene, end hvad der gjaldt for udstykningsejendommen. Spørgsmålet i sagen var nærmere, om det følger af bestemmelsen i den dagældende vurderings-lovs § 33, stk. 18, at de udstykkede ejendomme til brug for vurderingen skulle overtage vurderingsspecifikationerne fra udstykningsejendommen, herunder den konkrete bebyggelsesprocent.

Retten fandt, at det ikke følger af dagældende vurderingslov § 33, stk. 18, at nye ejendomme overtager samtlige vurderingsspecifikationer, herunder udstykningsejendommens bebyggelsesprocent, men derimod at den omberegnede grundværdi skal ansættes på baggrund af den nye ejendoms anvendelses- og planforhold i det prisniveau for det år, hvor den aktuelle grundværdi senest har ligget til grund for påligningen af grundskyld. Da retten også fandt, at vurderingsmyndighederne med rette havde lagt til grund, at de fire nye ejendomme hver havde en byggerettighed på 2.370 etagemeter pr. 1. oktober 2020, havde sagsøgerne ikke godtgjort, at det udøvede skøn kunne tilsidesættes.

Ejendomsbeskatningslovens § 1, stk. 4

Ejendomsvurderingslovens §§ 88, stk. 3

vurderingslovens §§ 3, 6, 13, 16, 33, 42-44 

-

Tidligere instans Landsskatteretten j.nr. 21-0058086, 21-0060829 og 21-0060397 ej offentliggjort

Sag BS-40976/2023-FRB


H1
(advokat Hussain Ali Alhaidary, v/advokatfuldmægtig Magnus Bøgely)

mod

Skatteministeriet
(advokat Ida Kyhl Engholm Andersen)

og

Sag BS-5736/2023-FRB


H1
(advokat Hussain Ali Alhaidary, v/advokatfuldmægtig Magnus Bøgely)

mod

Skatteministeriet
(advokat Ida Kyhl Engholm Andersen)

Denne afgørelse er truffet af dommerfuldmægtig Christel Wulf Hejmdal.

Sagernes baggrund og parternes påstande
Retten har modtaget sagerne den 1. februar 2023.

Sagerne drejer sig om, hvorvidt der er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens fastsættelse af de omberegnede grundværdier for ejendommene beliggende Y1-adresse, Y2-adresse, Y3-adresse og Y4-adresse i Y7-by, som af Landsskatteretten er blevet fastsat med udgangspunkt i en bebyggelsesprocent på 451.

H1 har nedlagt følgende påstand:
Omberegning af grundskatteloftsværdien, for ejendommene beliggende Y1-adresse, Y2-adresse, Y3-adresse og Y4-adresse, Y6-postnr Y7-by, i Y8-kommune ejendomsnummer (red. …00), (red. …98), (red. …01) og (red. …99) hjemvises til fornyet behandling ved Vurderingsstyrelsen.

Skatteministeriet har nedlagt påstand om frifindelse.

Oplysningerne i sagen
Det fremgår, at ejendommene beliggende Y1-adresse, Y2-adresse, Y3-adresse og Y4-adresse, Y6-postnr Y7-by med approbationsdato pr. 28. februar 2020 blev udstykket fra ejendommen Y5-adresse, Y6-postnr Y7-by (matr.nr. (red. ...ø) Y7-by). De fire udstykkede ejendomme har hvert et grundareal på 525 m2.

Ejendommen Y5-adresse, Y6-postnr Y7-by havde før udstykningen et grundareal på 9.573 m2. Ejendommen var omfattet af Y8-kommunes lokalplan (red. ...3) vedrørende Y9-bydel, hvor ejendommen benævnes delområde 12. Af lokalplanens § 7, punkt 7.19 fremgår:

"...
Delområde 12 (punkthuse)
Inden for delområde 12 må det samlede etageareal ikke overstige 9.480 M2.
Der må etableres maks. 6 punkthuse.
Bebyggelsen må opføres i op til 6 etager og maks. 20,7 m bygningshøjde, dog kan mindre bygningsdele til teknik på tag, jf. også § 7.3, etableres med en yderligere bygningshøjde på 1,5 m, i princippet som vist i designmanualen del 2 til lokalplanen side 53.
..."

Det fremgår af registreringsmeddelelse af 28. februar 2020, at ejendommen Y5-adresse (matr.nr. (red. ...ø) Y7-by) pr. denne dato havde et areal på 7.513 m2. Af udskrift fra OIS fremgår det, at grundværdien pr. 1. oktober 2021 for ejendommen Y5-adresse blev ansat til 0 kr., ligesom det fremgår af det fremlagte kortmateriale, at ejendommen udgjorde et areal udenom ejendommene Y1-adresse, Y2-adresse, Y3-adresse, Y4-adresse.

Vurderingsstyrelsen fastsatte pr. 1. oktober 2020 den omberegnede grundværdi for hver af ejendommene Y1-adresse, Y2-adresse, Y3-adresse og Y4-adresse, Y6-postnr Y7-by til 4.972.300 kr.

H1 har påklaget den omberegnede grundværdi til Landsskatteretten, som den 1. november 2022 traf afgørelse om at fastholde den omberegnede grundværdi for hver ejendom til 4.972.300 kr.

Af Landsskatterettens afgørelser af 1. november 2022 fremgår bl.a.:

"...
Landsskatterettens afgørelse
Det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 88, stk. 3, jf. lovbekendtgørelse nr. 1449 af 1. oktober 2020 med senere ændringer, at der foretages omvurdering af andre ejendomme, som pr. 1. oktober 2020 opfylder betingelserne for omvurdering efter § 3 i lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer (i det følgende benævnt vurderingsloven), og at omvurdering foretages efter reglerne i vurderingsloven. Af ejendomsvurderingslovens § 88, stk. 4, fremgår det, at omvurderingen foretages efter prisforholdene pr. 1. oktober 2012.

Når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette derfor en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer.

Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering af nye ejendomme, herunder ejendomme, som er opstået ved opfyldning, ved en ejendoms opdeling i ejerlejligheder eller ved opførelse af en bygning på lejet grund, jf. vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 7.

Ved omvurdering er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori omvurderingen foretages. Ejendommens tilstand pr. vedkommende 1. oktober og prisforholdene pr. vurderingsterminen ved senest forudgående almindelige vurdering lægges til grund, jf. vurderingslovens § 3, stk. 4.

Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant. For ejerboliger fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område, jf. vurderingslovens § 6.

Grundværdien skal ansættes til værdien af grunden med grundforbedringer i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. vurderingslovens 13, stk. 1. Der skal tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2.

Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages til ejendommens form og størrelse samt til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16.

Ejendommen er blevet omvurderet pr. 1. oktober 2020, da den er nyopstået. Omvurderingen skal foretages efter prisforholdene pr. 1. oktober 2012, jf. ejendomsvurderingslovens § 88, stk. 4.

Grundværdi
Grundværdien er af Vurderingsstyrelsen ansat efter etagearealprincippet. Etagearealprincippet finder anvendelse i områder i byzone, der i henhold til byplanvedtægt, lokalplan eller kommuneplan er udlagt til etagebebyggelse. Ved etagebebyggelse forstås bebyggelse i to etager eller derover. Etagearealprincippet hviler på den erfaring, at grundens værdi er afhængig af den tilladte udnyttelse, således at grundværdien stiger i takt med, at den tilladte bebyggelsesprocent øges. Efter etagearealprincippet beregnes grundværdien som summen af den ifølge planlægningen maksimalt tilladte bebyggelsesprocent x etagearealprisen (ved bebyggelsesprocent 100) x grundens faktiske areal i kvadratmeter.

Anvendelse af etagearealprincippet er alene et vurderingsteknisk hjælpemiddel til brug for fastsættelse af handelsværdien, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1, og § 16. Bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn, jf. bl.a. Højesterets dom af 11. januar 2005, offentliggjort i SKM 2005.63.HR

Klagerens repræsentant anfører, at grundværdien er for høj, idet den er ansat med en bebyggelsesprocent på 451 og en etagearealpris på 2.100 kr. Ejendommen er omfattet af Lokalplan (red. ...3), og den er beliggende i delområde 12, hvor der maksimalt kan opføres 9.480 m2. Ejendommen er pr. 27. februar 2020 udstykket fra ejendommen Y5-adresse, og den er således nyopstået og vurderet første gang ved omvurderingen pr. 1. oktober 2020.

Repræsentanten henviser til den oprindelige matrikelnr. (red. …o)/Y10-adresse, som blev omvurderet pr. 1. oktober 2015 som følge af vedtagelsen af Lokalplan (red. ...3). Y10-adresse blev ved omvurderingen pr. 1. oktober 2015 vurderet med en bebyggelsesprocent på 85 og en etagearealpris på 2.100 kr. Denne omvurdering blev påklaget til Landsskatteretten, som ved kendelse af 3. juli 2019 nedsatte etagearealprisen fra 2.100 kr. til 1.000 kr. Y10-adresse er beliggende i grundværdiområde (red. ...2), som den påklagede ejendom ligeledes er beliggende i. Omvurderingen pr. 1. oktober 2015 blev foretaget i 2012- prisniveau (jf. vurderingslovens §§ 42-44), ligesom den påklagede omvurdering pr. 1. oktober 2020 skal ansættes i 2012-prisniveau (jf. ejendomsvurderingslovens § 88, stk. 4). Repræsentanten finder, at da Landsskatteretten har fastslået, at etagearealprisen for grundværdiområde (red. ...2) udgør 1.000 kr. i 2012-prisniveau, så skal grundværdien for den påklagede ejendom pr. 1. oktober 2020 ansættes i overensstemmelse med Landsskatterettens kendelse således: 525 m2 x 451% x 1.000 kr. = 2.367.800 kr. (afrundet).

Hertil bemærkes det, at Landsskatteretten ikke tager udgangspunkt i Vurderingsstyrelsens beregningsmetoder (anvendelse af etageareal-princippet) ved ansættelsen af grundværdien. Retten ansætter grundværdien skønsmæssigt til værdien af grunden i ubebygget stand i handel og vandel med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for sammenlignelige ejendomme under hensyntagen til grundens beskaffenhed, beliggenhed og til en økonomisk god anvendelse, jf. vurderingslovens §§ 6, 13 og 16.

Ud fra de foreliggende oplysninger finder retten, at en grundværdi på 4.972.300 kr. (afrundet) er udtryk for en realistisk handelsværdi på vurderingstidspunktet (i 2012-prisniveau).

En grundværdi på 4.972.300 kr. svarer til 9.471 kr. pr. m2 (ud fra et grundareal på 525 m2).

Bestemmende for den ubebyggede grunds handelsværdi er bl.a. beliggenheden, den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet og prisniveauet på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet.

Retten har henset til, at ejendommen er beliggende i den sydvestlige del af Y8-kommune i den nye bydel Y9-bydel. Ejendommen har en rolig beliggenhed (ikke direkte ud til en større vej eller jernbane) centralt i den nordlige del af Irmabyen, og der er kort afstand til indkøb og grønne områder.

I forhold til den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet fremgår det af Lokalplan (red. ...3), at ejendommene Y1-adresse, Y2-adresse, Y3-adresse og Y4-adresse beliggende i delområde 12. I dette delområde må det samlede etageareal må ikke overstige 9.480 m2 (fordelt på op til 6 punkthuse). Delområde 12 bestod oprindeligt af ejendommen Y5-adresse på 9.573 m2, hvorfor bebyggelsesprocenten var 99. Ved udstykningen af de 4 ejendomme Y1-adresse, Y2-adresse, Y3-adresse og Y4-adresse pr. 28. februar 2020 blev byggeretten overført til disse ejendomme, som hver har et grundareal på 525 m2, dvs. i alt 2.100 m2. Bebyggelsesprocenten for de 4 udstykkede ejendomme er således 451. Ejendommen Y5-adresse fungerer efter udstykningen som fællesareal for de 4 udstykkede ejendomme, og Y5-adresse har ikke nogen byggeret, da det maksimale etageareal for delområdet er overført til (og udnyttet af) de 4 ejendomme.

I Y8-kommune samt i de tilstødende postområder i en afstand af op til 5 km fra den påklagede ejendom har der i perioden 1. januar 2010 til 31. december 2014 været solgt 4 ubebyggede grunde i almindelig fri handel, som er udlagt til etageboligbebyggelse.

Ejendommene Y11-adresse (Y7-by) og Y12-adresse (Y13-by) er solgt for hhv. 23.815.000 kr. og 6.750.000 kr. (svarende til hhv. 1.457 kr. og 3.347 kr. pr m2). Disse 2 ejendomme findes at være mindre sammenlignelige med den påklagede ejendom, da ejendommene har så store grundarealer (hhv. 16.349 m2 og 2.017 m2), at der er mulighed for at fordele det tilladte etageareal på flere etageboligbygninger og anlægge fællesareal/haveområde mv. inden for egen matrikel. Endvidere er der for de 2 solgte ejendomme fastsat en maksimal bebyggelsesprocent på hhv. 60 og 110.

Ejendommene Y14-adresse og Y15-adresse (begge i Y13-by) er solgt for hhv. 3.125.000 kr. og 2.675.000 kr. (svarende til hhv. 5.148 kr. og 4.945 kr. pr. m2). Disse ejendomme findes at være mere sammenlignelige med den påklagede ejendom, da de 2 solgte ejendomme har mere sammenlignelige grundarealer (hhv. 607 m2 og 541 m2). Dog er der for begge ejendomme fastsat en maksimal bebyggelsesprocent på 110. Den påklagede ejendom har et grundareal på 525 m2, hvor der er mulighed for at opføre ét punkthus, og den maksimale bebyggelsesprocent er fastsat til 451. Den tilladte bebyggelsesprocent er således væsentlig højere for den påklagede ejendom end for de solgte ejendomme, hvilket giver en bedre udnyttelsesmulighed. For den påklagede ejendom er det maks. tilladte etageareal 2.370 m2. For de 2 solgte grunde på Y14-adresse og Y15-adresse med grundarealer på hhv. 607 m2 og 541 m2 og en bebyggelsesprocent på 110 er det maks. tilladte etageareal hhv. 668 m2 og 595 m2.

Retten finder, at den høje bebyggelsesprocent for den påklagede ejendom medfører en væsentlig bedre udnyttelsesmulighed, hvilket giver en højere værdi af grunden i handel og vandel.

I bemærkningerne til sagsfremstillingen fastholder repræsentanten, at grundværdien skal ansættes med en etagearealpris på 1.000 kr. Repræsentanten henviser til, at Landsskatteretten ved afgørelsen af 3. juli 2019 for den oprindelige udstykningsejendom, Y10-adresse, har ændret etagearealprisen til 1.000 kr. for området i 2012-niveau, hvorfor denne skal lægges til grund. Endvidere er repræsentanten af den opfattelse, at de oplyste handelspriser pr. m2 for de solgte ejendomme, som der henvises til, er opgjort forkert. Repræsentanten finder, at købesummen skal omregnes til en etagearealpris ved at dividere det i henhold til plangrundlaget tilladte etageareal med købesummen, hvilket vil resultere i lavere etagearealpriser end de anførte priser pr. m2. Endelig er repræsentanten af den opfattelse, at ejendommene ikke er sammenlignelige, da de er beliggende i Y13-by, som er en del af Y16-kommune.

Hertil bemærkes det, at som tidligere oplyst tager retten ikke udgangspunkt i Vurderingsstyrelsens beregningsmetoder ved ansættelsen af grundværdien, og retten ansætter derfor ikke grundværdien ud fra en beregning, som består af etagearealpris x bebyggelsesprocent x grundareal. Som følge heraf henser retten ikke til, hvilken etageareal-pris, der er ansat for den oprindelige udstykningsejendom, og det er ikke relevant at omregne købesummer til etagearealpriser. Retten ansætter grundværdien skønsmæssigt til værdien af grunden i ubebygget stand i handel og vandel med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for sammenlignelige ejendomme, jf. vurderingslovens §§ 6, 13 og 16. Da det således er grundens handelsværdi i ubebygget stand, der skal lægges til grund, er det den faktiske handelspris pr. m2 (handelsprisen divideret med grundarealet), der er oplyst for de solgte ubebyggede grunde.

I forhold til beliggenhed bemærkes det, at der i perioden 2010-2014 kun er solgt én ubebygget grund i almindelig fri handel i Y8-kommune, som er udlagt til etageboliger. Søgeområdet er derfor udvidet til en afstand af op til 5 km fra den påklagede ejendom for at finde flere solgte ubebyggede grunde udlagt til etageboliger, som der kan sammenlignes med. Retten har henset til, at de 2 mest sammenlignelige solgte grunde (Y14-adresse og Y15-adresse) er beliggende i Y13-by i Y16-kommune, mens den påklagede ejendom er beliggende i Y8-kommune. Den påklagede ejendom har en rolig beliggenhed (ikke direkte ud til en større vej eller jernbane) og tæt på grønne områder, jf. ovenfor.

Retten finder som ovenfor anført, at den høje bebyggelsesprocent for den påklagede ejendom medfører en væsentlig bedre udnyttelsesmulighed, end hvad der gælder for de solgte ejendomme, hvilket giver en højere værdi af grunden i handel og vandel.

Retten finder ikke, at de af repræsentanten fremførte bemærkninger kan føre til et andet resultat.

Efter en samlet vurdering skønner retten, at en pris på 4.972.300 kr. (afrundet) svarende til 9.471 kr. pr. m2 for den påklagede ejendom er realistisk i forhold til de 2 mest sammenlignelige solgte grunde på Y14-adresse og Y15-adresse i Y13-by - henset til, at den påklagede ejendom har en væsentlig højere bebyggelsesprocent med deraf følgende bedre udnyttelsesmulighed end de solgte grunde.

På denne baggrund fastholder Landsskatteretten grundværdien til 4.972.300 kr. (afrundet og i 2012-prisniveau).

Omberegnet grundværdi
Af vurderingslovens § 33, stk. 18, fremgår følgende:

"Når en ny ejendom bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. kapitel 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien. Er den nye ejendom udskilt fra en ejendom, der er omfattet af pligten til at betale grundskyld (den udstykkede ejendom), omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af den udstykkede ejendom det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. Har den nye ejendom hidtil været undtaget fra vurdering, jf. § 7, stk. 1, eller er vurdering undladt, jf. § 7, stk. 2, omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af omliggende ejendomme af den pågældende art det seneste år, hvor grundværdien for disse efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi."

Klagerens repræsentant anfører, at den omberegnede grundværdi er for høj, idet den er ansat med en bebyggelsesprocent på 451 og en etagearealpris på 2.100 kr. Til støtte herfor henviser repræsentanten til, at den påklagede ejendom er udstykket fra ejendommen Y5-adresse, og den påklagede ejendom skal ifølge vurderingslovens § 33, stk. 18, ansættes i overensstemmelse med udstykningsejendommens specifikationer. Y5-adresse er ved vurderingen pr. 1. oktober 2019 (basisåret) vurderet med en bebyggelsesprocent på 99, og der foreligger ikke ændrede planforhold i perioden 2. oktober 2019 til 1. oktober 2020. Idet der ikke er andre forhold, der udløser omvurderingen pr. 1. oktober 2020, end at ejendommen udstykkes, kan der ikke foretages andre ændringer i den omberegnede grundværdi end arealændringen, jf. styresignalet SKM2017.388.SKAT.

Endvidere henviser repræsentanten til, at Landsskatteretten ved kendelsen af 3. juli 2019 har nedsat etagearealprisen i grundværdiområde (red. ...2) fra 2.100 kr. til 1.000 kr., hvorfor etagearealprisen ved omberegningen skal ansættes i overensstemmelse hermed. Repræsentanten finder, at den omberegnede grundværdi for den påklagede ejendom skal beregnes således: 525 m2 x 99% x 1.000 kr. = 519.800 kr. (afrundet).

Repræsentanten bemærker, at ejendommen Y5-adresse ved vurderingen pr. 1. oktober 2019 (inden udstykningen) havde en grundværdi på 19.902.267 kr. Ved vurderingerne pr. 1. oktober 2020 (efter udstykningen) udgør de omberegnede grundværdier for udstykningsejendommen (Y5-adresse) og de 4 udstykkede ejendomme (Y1-adresse, Y2-adresse, Y3-adresse og Y4-adresse) tilsammen 35.508.627 kr. Værdien af de 5 ejendomme tilsammen overstiger således udstykningsejendommens grundværdi i basisåret med i alt 15.606.360 kr. Såfremt de omberegnede grundværdier for de udstykkede ejendomme beregnes med en bebyggelsesprocent på 99 og en etagearealpris på 2.100 (jf. specifikationerne for udstykningsejendommen i basisåret), vil den samlede værdi for de 5 ejendomme være 19.985.427 kr., og der vil således alene være en difference på 83.160 kr. i forhold til grundværdien inden udstykningen.

Landsskatteretten bemærker, at det fremgår af vurderingslovens § 33, stk. 18, at den omberegnede grundværdi skal foretages på det niveau, som gælder for vurderingen af udstykningsejendommen det seneste år, hvor grundværdien udgjorde den afgiftspligtige grundværdi (basisåret). Endvidere fremgår det, at ansættelsen af den omberegnede grundværdi skal foretages under hensyn til de for grunden gældende anvendelses- og planforhold.

Ejendommene på Y1-adresse, Y2-adresse, Y3-adresse og Y4-adresse er udstykket fra ejendommen Y5-adresse (175- 36607/matrikelnr. (red. ...ø)). Omberegningen skal foretages med basisår 2019, da dette i 2020 var det seneste år, hvor grundværdien udgjorde den afgiftspligtige grundværdi for ejendommen Y5-adresse.

Udstykningsejendommen Y5-adresse er ligesom de 4 udstykkede ejendomme beliggende i grundværdiområde (red. ...2), som er oprettet i 2015 i forbindelse med vedtagelsen af lokalplan (red. ...3). Grundværdiområdet har plantype C - Boligområde med etagebebyggelse i byzone, etagearealprincippet finder anvendelse, og etagearealprisen er 2.100 kr. i basisåret 2019 - og i alle andre år, både lige og ulige.

Retten finder, at den omberegnede grundværdi for den påklagede ejendom skal ansættes ud fra en etagearealpris på 2.100 kr., hvilket er i overensstemmelse med det niveau, som gælder for vurderingen af udstykningsejendommen Y5-adresse i 2019 (basisåret).

Landsskatterettens afgørelse af 3. juli 2019, som repræsentanten henviser til, hvor etagearealprisen for den oprindelige matrikelnr. (red. …o)/Y10-adresse (Y17-adresse) er nedsat til 1.000 kr., findes ikke at kunne lægges til grund ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi for den påklagede ejendom. Retten har henset til, at der gælder forskellige anvendelses- og udnyttelsesmuligheder for matrikel (red. …o) i forhold til den påklagede ejendom. Afgørelsen af 3. juli 2019 vedrører grundværdien pr. 1. oktober 2015 for matrikelnr. (red. …o), og matriklen havde ved vurderingen pr. 1. oktober 2015 benyttelseskode 04 - Fabriks- og lagerejendom, og på grundarealet lå 23 gamle erhvervsbygninger. Matrikelnr. (red. …o) havde i 2015 et grundareal på 135.612 m2, og omfattede hele lokalplanområdet (undtagen matrikelnr. (red. …t)/"Y18-sted" med et grundareal på 560 m2). Matrikelnr. (red. …o) bestod således af 23 delområder med forskellige typer anvendelse (villaer, rækkehuse, punkthuse, etageboliger, erhverv, lokalcenter, fællesarealer, p-områder mv.), og bebyggelsesprocenten var 85 for området under ét. Landsskatteretten ansatte ved afgørelsen af 3. juli 2019 etagearealprisen til 1.000 kr. ud fra en konkret hensyntagen til grundens anvendelsesmuligheder og beskaffenhed, bl.a. blev der henset til, at der skulle afholdes udgifter til infrastrukturanlæg, nedrivning af bygninger samt byggemodning mv. Retten finder således, at der er tale om en konkret afgørelse begrundet i forhold, som kun vedrørte den oprindelige matrikelnr. (red. …o), og den ansatte etagearealpris er derfor ikke udtryk for en generel etagearealpris for alle ejendomme, som senere er blevet udstykket inden for området, og som har andre og mere specifikke anvendelses- og udnyttelsesmuligheder.

Endvidere finder retten, at den omberegnede grundværdi for den påklagede ejendom skal ansættes ud fra en bebyggelsesprocent på 451, da ansættelsen skal foretages under hensyn til de for grunden gældende anvendelses- og planforhold.

Bebyggelsesprocenten i grundværdiområde (red. ...2) er som udgangspunkt ansat til 85, hvilket følger af lokalplanen, hvorefter der må opføres i alt 115.811 m2 bruttoetageareal indenfor lokalplanområdet, som udgør i alt 136.172 m2, svarende til en bebyggelsesprocent på 85 for hele området under ét. Der er dog fastsat forskellige bebyggelsesprocenter for de enkelte delområder i lokalplanen.

Y5-adresse blev udstykket fra den oprindelige matrikelnr. (red. …o)/Y10-adresse pr. 8. august 2016. Y5-adresse (delområde 12 i lokalplanen) var oprindeligt på 9.573 m2. I delområde 12 må der opføres op til 6 punkthuse med et samlet etageareal på maks. 9.480 m2, svarende til en bebyggelsesprocent på 99.

Y1-adresse, Y2-adresse, Y3-adresse og Y4-adresse blev udstykket fra Y5-adresse pr. 28. februar 2020. De 4 udstykkede ejendomme har hver et grundareal på 525 m2, dvs. i alt 2.100 m2. De 4 udstykkede ejendomme har fået overført byggeretten fra udstykningsejendommen Y5-adresse, og da der må opføres et samlet etageareal på maks. 9.480 m2 i delområde 12, svarer det til en bebyggelsesprocent på 451.

De gældende anvendelses- og udnyttelsesmuligheder for den påklagde ejendom er således, at der på grundarealet, som udgør 525 m2, kan opføres ét punkthus med et maks. etageareal på 2.370 m2, svarende til en bebyggelsesprocent på 451, hvilket retten finder skal lægges til grund ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi.

I forhold til repræsentantens bemærkning om, at den omberegnede værdi af de 5 ejendomme - udstykningsejendommen (Y5-adresse) og de 4 udstykkede ejendomme (Y1-adresse, Y2-adresse, Y3-adresse og Y4-adresse) - tilsammen ikke kan udgøre en større værdi end udstykningsejendommens oprindelige grundværdi i basisåret, bemærker retten, at der ikke kan findes støtte i ordlyden i vurderingslovens § 33, stk. 18, for denne påstand. Det fremgår af bestemmelsen, at den yderligere ansættelse for den udstykkede grund skal foretages under hensyn til de for grunden gældende anvendelses- og planforhold og på det niveau, som gælder for vurderingen af udstykningsejendommen i basisåret. Det fremgår således ikke, at værdien for udstykningsejendommen og de udstykkede ejendomme tilsammen ikke kan udgøre en større værdi, end hvad udstykningsejendommen oprindeligt var ansat til. Retten finder ikke, at der er hjemmel til at indlægge en begrænsning. En nyudstykket ejendom er ikke underlagt den oprindelige ejendoms grundskatteloft.

SKATs styresignal (offentliggjort i SKM2017.388), som repræsentanten henviser til, vedrører praksisændring, således at det ikke længere er muligt at rette fejl begået i en tidligere vurdering eller i en tidligere yderligere ansættelse af grundværdien i forbindelse med en ny yderligere ansættelse af grundværdien. Der er i nærværende sag ikke tale om rettelse af fejl begået i tidligere vurderinger.

I bemærkningerne til sagsfremstillingen fastholder repræsentanten, at den omberegnede grundværdi skal ansættes med en etagearealpris på 1.000 kr. Repræsentanten henviser til, at Landsskatteretten ved afgørelsen af 3. juli 2019 for den oprindelige udstykningsejendom, Y10-adresse, har ændret etagearealprisen til 1.000 kr. for området i 2012-niveau, hvorfor denne skal lægges til grund. Endvidere er repræsentanten af den opfattelse, at en udstykning af ejendommen ikke medfører en ændret anvendelse eller udnyttelsesmulighed. Repræsentanten finder, at da bebyggelsesprocenten for udstykningsejendommen Y5-adresse udgør 99, skal bebyggelsesprocenten for den udstykkede ejendom opgøres i overensstemmelse hermed. Bebyggelsesprocenten kan ikke ændres for den udstykkede ejendom, da dette vil være at korrigere for en fejl i en tidligere vurdering, jf. SKATs styresignal (SKM2017.388.SKAT).

Hertil bemærkes det, at i medfør af vurderingslovens § 33, stk. 18, skal den omberegnede grundværdi foretages på det niveau, som gælder for vurderingen af udstykningsejendommen i basisåret, og ansættelsen skal foretages under hensyn til de for grunden gældende anvendelses- og planforhold.

Retten fastholder, at den omberegnede grundværdi for den påklagede ejendom skal ansættes ud fra en etagearealpris på 2.100 kr., hvilket er i overensstemmelse med det niveau, som gælder for vurderingen af udstykningsejendommen Y5-adresse i 2019 (basisåret), jf. ordlyden af vurderingslovens § 33, stk. 18. Etagearealprisen på 1.000 kr., som Landsskatteretten ved afgørelse af 3. juli 2019 fastsatte for den oprindelige matrikelnr. (red. …o)/Y10-adresse, findes ikke at kunne lægges til grund, jf. begrundelsen ovenfor.

Endvidere fastholder retten, at den omberegnede grundværdi for den påklagede ejendom skal ansættes ud fra en bebyggelsesprocent på 451, da ansættelsen skal foretages under hensyn til de for grunden gældende anvendelses- og planforhold, jf. ordlyden af vurderingslovens § 33, stk. 18.

Vedr. styresignalet i SKM2017.388.SKAT fastholdes det, at der ikke i nærværende sag er tale om rettelse af fejl begået i en tidligere vurdering eller i en tidligere yderligere ansættelse af grundværdien i forbindelse med en ny yderligere ansættelse af grundværdien. Retten bemærker, at styresignalet ikke omfatter en ny ejendom, der er opstået ved udstykning, idet der ikke kan være tale om, at ejendommen tidligere har været vurderet på et forkert grundlag, eller at en fejl rettes ved en senere omberegning, når den påklagede vurdering er ejendommens første vurdering.

Retten finder ikke, at de af repræsentanten fremførte bemærkninger kan føre til et andet resultat.

På denne baggrund fastholder Landsskatteretten den omberegnede grundværdi 2019 til 4.972.300 kr. (afrundet).
…"

Retsgrundlag
Det følger af § 3, stk. 7, i den dagældende vurderingslov (lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013), at der året efter den almindelige vurdering, foretages omvurdering af nye ejendomme, herunder ejendomme, som er opstået ved opfyldning, ved en ejendoms opdeling i ejerlejligheder eller ved opførelse af en bygning på lejet grund.

Af § 33, stk. 18, i samme lov fremgår bl.a.:

"...
Når en ny ejendom bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. kapitel 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien. Er den nye ejendom udskilt fra en ejendom, der er omfattet af pligten til at betale grundskyld (den udstykkede ejendom), omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af den udstykkede ejendom det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi.
..."

Af § 1 i den dagældende ejendomsbeskatningslov (lovbekendtgørelse nr. 1104 af 22. august 2013) fremgår:

"...
Af de i en kommune beliggende faste ejendomme, for hvilke der i medfør af ejendomsvurderingsloven er foretaget ansættelse af grundværdien, svares til kommunen en afgift, der benævnes grundskyld.

Stk. 2. Grundskyld pålignes de afgiftspligtige ejendomme med en bestemt promille af den afgiftspligtige grundværdi. Er grundværdien ansat efter ejendomsvurderingsloven, pålignes de afgiftspligtige ejendomme grundskyld af 80 pct. af den afgiftspligtige grundværdi. For produktionsjord, jf. ejendomsvurderingslovens § 28, stk. 2 og 3, pålignes grundskyld af hele den afgiftspligtige grundværdi. Ved den afgiftspligtige grundværdi forstås den laveste af følgende værdier:

1) Ejendommens grundværdi efter fradrag for forbedringer, således som disse beløb er fastsat efter ejendomsvurderingsloven, og reduktion for fritagelser for grundskyld efter §§ 7 og 8.
2) Den afgiftspligtige grundværdi for ejendommen, der dannede grundlag for påligningen af grundskyld det foregående skatteår, forhøjet med en reguleringsprocent.

...

Stk. 4. For nye grunde som nævnt i stk. 2, hvor der er sket ændring af ejendommens areal, anvendelse eller planforhold, og ejerlejligheder, hvor der er sket ændringer i fordelingstallet, og hvor told- og skatteforvaltningen har foretaget en ansættelse efter ejendomsvurderingslovens § 40, stk. 1, nr. 1, 2 eller 5, anvendes denne ansættelse efter reduktion for fritagelser for grundskyld som udgangspunkt for beregningen af det afgiftspligtige grundlag efter stk. 2, nr. 2. Hvor fradrag for forbedringer bortfalder, anvendes grundværdien uden det tidligere fradrag for forbedringer som udgangspunkt for beregningen af det afgiftspligtige grundlag efter stk. 2, nr. 2. Fradrag for forbedringer, som er givet med virkning for det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi, eller før, fratrækkes i ansættelsen efter ejendomsvurderingslovens § 40, stk. 1, nr. 1, 2 eller 5, ved beregningen af det afgiftspligtige grundlag efter stk. 2, nr. 2. Ved beregningen fremskrives ansættelsen for det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi til skatteårets niveau, med reguleringsprocenten for de mellemliggende år, jf. stk. 3.
..."

Det fremgår af forarbejderne til vurderingsloven og ejendomsbeskatningsloven, Forslag til lov om ændring af lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme og lov om vurdering af landets faste ejendomme (LFF 2002 39), de generelle bemærkninger bl.a.:

"...
Omberegning ved ændring af grundens størrelse, anvendelse m.v.
Ved ændring af grundens størrelse, anvendelse eller øvrige karakteristika, f.eks. ændrede planforhold, eller en ejerlejligheds fordelingstal, eller når en grund, der ikke hidtil har været vurderet, bliver vurderet, sker der en omberegning af grundværdien, som sikrer, at selve ændringen af grundens forhold giver anledning til ny skatteberegning. Loftet for grundskyld tilpasses ved omberegningen de ændrede forhold, således at selve ændringen af grundens forhold f.eks. en overgang fra landzone til byzonestatus kan give anledning til en ændret grundskyld, mens grundværdien efter ændringen på ny er underlagt stigningsbegrænsningen. Omberegningen sker af tekniske grunde med udgangspunkt i det seneste år, hvor den faktiske grundværdi har ligget til grund for påligningen af grundskyld.

...

3. Ændringer i vurderingsloven
Vurdering ved ændring af grundens størrelse, anvendelse m.v.
Efter forslaget skal vurderingsmyndighederne - til brug for den i afsnit 2.2 omtalte omberegning - i forbindelse med en almindelig vurdering eller en omvurdering af grunden foretage en yderligere ansættelse af grundværdien efter ændringen, men i niveau som om vurderingen var foretaget i det år, hvor der senest har været sammenfald mellem den aktuelle grundværdi og den afgiftspligtige grundværdi.
..."

Det fremgår videre af de specielle bemærkninger til ejendomsbeskatningslovens § 1, stk. 4, bl.a. at:

"...
       Stk. 4 omhandler de situationer, hvor der opstået en ny ejendom, eller hvor der er sket ændring af en bestående ejendoms areal, anvendelse eller planforhold m.v., eller hvor en ejerlejligheds fordelingstal er ændret, og hvor vurderingsmyndighederne på den baggrund har foretaget en ansættelse efter de foreslåede bestemmelser i vurderingslovens § 33, stk. 16, 17 eller 18, jf. lovforslagets § 2, nr. 8. I disse tilfælde anvendes vurderingsmyndighedernes ansættelse som udgangspunkt for beregning af den afgiftspligtige grundværdi efter § 1, stk. 2, nr. 2, i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme.
       Beregningen sker på grundlag af en ansættelse af grundværdien efter ændringen, men i prisniveauet for det år, hvor den aktuelle grundværdi, jf. § 1, stk. 2, nr. 1, i lov om beskatning til kommunerne af fasteejendomme, som affattet ved lovforslagets § 1, nr. 1, senest har ligget til grund for påligningen af grundskyld. Denne grundværdi opreguleres til det aktuelle skatteår med reguleringsprocenten for de mellemliggende år og udgør herefter loftet for grundskyld i dette år.
       Den afgiftspligtige grundværdi for det år, hvor grundens størrelse, anvendelse eller planforhold ændres, er herefter den laveste af 1) den aktuelle grundværdi efter ændringen og 2) den opregulerede grundværdi, jf. ovenfor.
       Herved får den prisstigning eller det prisfald, der er en følge af, at grundens størrelse, anvendelse eller planforhold ændres, indvirkning på beregningen af den afgiftspligtige grundværdi. Derimod får den almindelige udvikling i prisniveauet ikke større virkning, end stigningsbegrænsningen tillader.
       Til belysning af omberegningsreglen kan anføres følgende eksempel. Der tages udgangspunkt i en grund, hvorpå der ikke er sket prisstigninger i perioden 2002-2006. Det vil sige, at den foreslåede stigningsbegrænsning ikke har haft virkning noget år, og at den aktuelle grundværdi i 2006 er
sammenfaldende med den afgiftspligtige grundværdi. Hvis den aktuelle grundværdi i perioden 2007-2012 herefter stiger med 20 pct. årligt, vil den foreslåede stigningsbegrænsning have virkning i alle disse år. Udgangspunktet for stigningsbegrænsningen vil være den aktuelle grundværdi for 2006, der er det år, hvor der senest har været sammenfald mellem den aktuelle grundværdi og den afgiftspligtige grundværdi.
       Hvis grunden i 2011 udstykkes i to parceller, vil der for hver af parcellerne skulle foretages en ansættelse af grundværdien i 2006-niveauet. Denne grundværdi opreguleres dernæst til 2011-niveau med reguleringsprocenten for de mellemliggende år. Den afgiftspligtige grundværdi for 2011 af en parcel udgør herefter den laveste af henholdsvis den aktuelle grundværdi for parcellen og den fremskrevne vurdering for parcellen.
       Hvis grunden i stedet (eller de to forannævnte grunde i forbindelse med udstykningen) i 2011 overføres fra landzone til byzone med deraf følgende stigning i grundværdien, vil der skulle foretages en ansættelse af grundværdien under forudsætning af, at grunden er beliggende i byzone, men i 2006-niveau. Denne grundværdi opreguleres til 2011-niveau med reguleringsprocenten for de mellemliggende år. Den afgiftspligtige grundværdi for 2011 af grunden udgør herefter den laveste af henholdsvis den aktuelle grundværdi for grunden i byzone og den fremskrevne vurdering for grunden.
       Tilsvarende gælder, hvis grunden i 2011 tilbageføres fra sommerhusområde til landzone med deraf følgende fald i grundværdien. Hvis der i 2011 foretages vurdering af en ejendom, der ikke hidtil har været vurderet, vil der skulle foretages en vurdering af grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold men i det niveau, der gælder for de omliggende ejendomme, f.eks. i 2006-niveau. Denne grundværdi opreguleres til 2011-niveau med reguleringsprocenten for de mellemliggende år. Den afgiftspligtige grundværdi for 2011 af grunden udgør herefter den laveste af henholdsvis den aktuelle grundværdi for grunden og den fremskrevne vurdering for grunden.
..."

Af de specielle bemærkninger til vurderingslovens § 33, stk. 18 fremgår bl.a.:

"...
Stk. 18 finder anvendelse for nye ejendomme, der bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld.
Nye ejendomme er ejendomme, der udskilles fra ejendomme, der er omfattet af pligten til at betale grundskyld. Nye ejendomme er også ejendomme, der hidtil har været undtaget fra vurdering efter vurderingslovens § 7, stk. 1, eller hvor vurdering er undladt efter vurderingslovens § 7, stk. 2. Ejendomme, der har været omfattet af pligten til at betale grundskyld, men som efter bestemmelserne i den kommunale ejendomsskattelovs §§ 7 og 8 har været helt eller delvist fritaget for at betale grundskyld, anses ikke som nye ejendomme. Det vil sige, at der af hensyn til loftet over grundskylden vil skulle foretages en yderligere vurdering i de samme tilfælde som de, der er omfattet af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 7.
Princippet for disse vurderinger er, at vurderingsmyndigheden i forbindelse med den almindelige vurdering eller en omvurdering af den nye ejendom skal foretage en yderligere ansættelse af grundværdien af den nye ejendom.
Denne ansættelse foretages, ligesom den almindelige vurdering eller omvurderingen, under hensyn til de for den nye ejendom gældende anvendelses- og planforhold.
Har den nye ejendom hidtil været vurderet som en del af en ejendom (den udstykkede ejendom), foretages vurderingen i det niveau, der gælder for vurderinger af den udstykkede ejendom det år, hvor der senest har været sammenfald mellem den aktuelle grundværdi efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld og den afgiftspligtige grundværdi. Det vil sige det niveau, der efter stk. 16 eller 17 skulle have været anvendt, såfremt grunden med de for denne gældende anvendelses- og planforhold skulle have været vurderet sammen med den udstykkede ejendom.
..."

Parternes synspunkter
H1 har i sit påstandsdokument anført:

"...

HOVEDANBRINGENDER

Til støtte for sagsøgers påstand om hjemvisning gøres følgende gældende:

I denne sag er der enighed om, at omberegning af grundværdien skal foretages med udgangspunkt i vurderingslovens § 33, stk. 18, 2. pkt. Der er i sagen ligeledes enighed om, at omberegning af grundværdien skal foretages med udgangspunkt i basisåret 2019 (i lovteksten benævnt "det niveau"). Der er også̊ enighed om, at bestemmelsen i § 33, stk. 18 ikke sondrer mellem vurderingsår og reguleringsår.

Endelig er der i sagen enighed om, at sagsøgers ejendom, efter udstykning, har samme anvendelses- og planforhold som moderejendommen (den udstykkede ejendom) havde pr. 1. oktober 2019 (basisåret).

Retten skal i denne sag tage stilling til, hvorvidt det forhold, at ejendommen udstykkes i mindre grunde medfører, at ejendommen ændrer anvendelse og at bebyggelsesprocenten på 99 i lokalplan (red. ...3) skal fraviges for sagsøgerens grunde.

Sagsøger gør gældende, at omberegning af grundværdien, skal foretages med udgangspunkt i den udstykkede ejendoms niveau (moderejendommen) svarende til en etagearealpris på 2.100 kr. og en bebyggelsesprocent på 99 i basisåret 2019 jf. lokalplanens bestemmelser.

Den udstykkede ejendom er ved vurderingen pr. 1. oktober 2019 vurderet med en bebyggelsesprocent på 99. Omvurderingen pr. 1. oktober 2020 er alene forårsaget af, at sagsøgers ejendom udstykkes fra den udstykkede ejendom (moderejendommen). Der har ikke været andre ændringer end arealet. Grundenes anvendelses- og planforhold ændres ikke og grundenes anvendelses- og planforhold udgør således de samme som før udstykningen.

Der må i henhold til lokalplanen opføres det samme antal etagemeter i bebyggelse på sagsøgers grunde, både før og efter udstykningen.

Som det utvetydigt fremgår af Landsskatterettens afgørelse, må der i henhold til lokalplanen opføres et samlet etageareal på maks. 9.480 m2 i delområde 12, hvor sagsøgers grunde er beliggende.

De i lokalplanen tilladte etagemeter for delområde 12 på 9.480 m2 svarer til 8 % af lokalplanens samlede antal byggeretsmeter på 115.811 m2.

Til sammenligning har Vurderingsstyrelsen ansat den omberegnede grundværdi for hver af de fire grunde, Y1-adresse, Y2-adresse, Y3-adresse og Y4-adresse til 4.972.300 kr. pr. 1. oktober 2020. Det svarer til, at hver af de fire grunde i nærværende sag tegner sig for ca. 4,5 % af den samlede skønnede værdi af lokalplanens byggeretter i Landsskatterettens afgørelse, eller samlet set 17,5 %.

Sagsøger gør i den forbindelse gældende, at den af Vurderingsstyrelsen anvendte metode netop medfører en omberegnet grundværdi, der er åbenlyst urigtig i forhold til det skøn, Landsskatteretten har foretaget over lokalplanens værdi pr. 1. oktober 2015. Dette, hvad enten det lægges til grund, at der er an­vendt en for høj etagearealpris, eller som i nærværende sag, en for høj bebyggelsesprocent.

Landsskatteretten har således fastsat den samlede værdi af lokalplan nr. (red. ...3) til 113.820.000 kr. Divideret på antallet af byggeretsmeter svarer det til en pris på 1.000 kr. pr. byggeretsmeter.

For delområde 12 svarer det dermed til en samlet værdi på 9.480.000 kr., svarende til 2.370.000 kr. for de fire grunde hver især.

Imidlertid har Vurderingsstyrelsen ansat en omberegnet grundværdi, der er mere end dobbelt så høj for de fire grunde Y1-adresse, Y2-adresse, Y3-adresse og Y4-adresse.

Det er sagsøgers opfattelse, at vurderingslovens § 33, stk. 18, 2. pkt., indebærer, at den omberegnede grundværdi for en nyopstået ejendom skal foretages således, at den nyopståede ejendom "arver" såvel basisår som øvrige vurderingsspecifikationer fra den udstykkede ejendom.

Det betyder, at da den udstykkede ejendom Y5-adresse pr. 1. oktober 2019 var vurderet med en etagearealpris på 2.100 kr. og med en bebyggelsesprocent på 99, så skal Y1-adresse, Y2-adresse, Y3-adresse og Y4-adresse "arve" begge disse specifikationer ved omneregningen of grundværdien, jf. vurderingslovens § 33, stk. 18, 2. pkt.

Dette fremgår af forarbejderne til vurderingslovens § 33, stk. 18, 2. pkt., som er gengivet i sagsøgers processkrift af 9. maj 2023, side 8, og hvori det er angivet, at den omberegnede grundværdi for nyopståede ejendomme i medfør af § 33, stk. 18, 2. pkt., skal foretages i det samme niveau, som hvis den pågældende ejendom havde været vurderet sammen med den udstykkede ejendom.

På den baggrund er sagsøger ikke enig med sagsøgte i, at vurderingslovens § 33, stk. 18, 2. pkt., "ikke har noget med bebyggelsesprocenten at gøre", tværtimod har bestemmelsen noget at gøre med alle dele af de anvendte vurderingsspecifikationer i basisåret for den udstykkede ejendom.

Sagsøger gør gældende, at den af sagsøgte fremlagte vurderingen pr. 1. oktober 2021 for Y5-adresse, jf. bilag A, ikke dokumenterer, at samtlige byggeretter er overført til de fire punkthusgrunde Y1-adresse, Y2-adresse, Y3-adresse og Y4-adresse, ligesom vurderingen pr. 1. oktober 2021 for Y5-adresse heller ikke dokumenterer, sandsynliggør eller på anden vis underbygger sagsøgtes påstand om, at den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2020 er fastsat korrekt for de i sagen omhandlede fire grunde Y1-adresse, Y2-adresse, Y3-adresse og Y4-adresse.

Efter udstykningen af sagsøgers grunde er det i henhold til lokalplanen fortsat kun muligt at opføre et samlet etageareal på maks. 9.480 m2. Det forhold, at grundarealet er blevet mindre, giver ikke grundejeren mulighed for at opføre mere. Det forhold, at grundarealet er blevet mindre, betyder heller ikke, at der på delområde 12 i lokalplanen kan bygges mere end 9.480 m2, som fastsat i lokalplanen.

Grunden har således ikke ændret anvendelse, hvilket såvel Vurderingsstyrelsen og Landsskatteretten ses at lægge til grund.

Dertil kommer, at grundene skal vurderes i ubebygget stand jf. ejendomsvurderingslovens § 17. Af bemærkningerne til bestemmelsen fremgår det, at selv om der på grunden er opført bygninger, der er placeret på en sådan måde, at dette er til hinder for udstykning eller en ændret anvendelse af grunden, har dette ikke betydning for anvendelse af grundværdien, da grundværdien som nævnt skal ansættes som værdien af grunden i ubebygget stand under en forudsætning om, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende.

Sagsøger gør derfor gældende, at den i sagen fastsatte bebyggelsesprocent på 451 ikke er korrekt, idet der ikke efter udstykningen må bygges mere på delområde 12.

Sagsøgers ejendom er inden udstykningen vurderet som en del af en ejendom (den udstykkede ejendom). Vurderingen skal således foretages i det niveau, der gælder for vurderinger af den udstykkede ejendom i det år, hvor der senest har ret sammenfald mellem den aktuelle grundværdi efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld og den afgiftspligtige grundværdi.

Det vil sige det niveau, der efter vurderingslovens § 33 stk. 16 eller 17 skulle have ret anvendt, hvis grunden med de for denne gældende anvendelses- og planforhold skulle have været vurderet sammen med den udstykkede ejendom.

Det bestrides ligeledes, at der i henhold til § 33, stk. 18 er hjemmel til at ændre i bebyggelsesprocenten med henvisning til, at anvendelsen er blevet mere specifik som følge af, at arealet er blevet mindre. Det fremgår af bestemmelsen, at den yderligere ansættelse for den udstykkede grund skal foretages under hensyn til de for grunden gældende anvendelses- og planforhold og på det niveau, som gælder for vurderingen af udstykningsejendommen i basisåret. De gældende anvendelses- og planforhold har således ikke ændret sig.

Landsskatterettens fremgangsmåde, er ligeledes i strid med ordlyden i vurderingslovens § 33, stk. 18, der utvetydigt sondrer imellem "nyopståede ejendomme" og "ejendomme, der ikke tidligere har været vurderet". Da sagsøgers ejendom er nyopstået fra en ejendom, som tidligere er vurderet, er det i sagens natur ikke muligt at anvende et andet niveau, end det niveau moderejendommen har.

Allerede fordi sagsøgers ejendom er nyopstået som følge af udstykning fra en ejendom, som tidligere har været vurderet, er der ikke hjemmel til at foretage en omberegning af grundværdien med udgangspunkt i andet end den udstykkende ejendom. Dette synspunkt er fastslået af Højesteret ved dom af 7. februar 2017 offentliggjort i SKM 2017.286HR.
            ..."

Skatteministeriet har i sine påstandsdokumenter, der er enslydende bortset fra ejendommenes adresser, anført:

            "...
ANBRINGENDER

Skatteministeriet gør overordnet gældende, at Landsskatteretten med rette har fastsat de pr. 1. oktober 2020 omberegnede grundværdier for sagsøgerens ejendomme, [Y1-adresse],1 Y2-adresse, [Y3-adresse] og Y4-adresse, til 4.972.300 kr. Omberegningerne er sket i overensstemmelse med det relevante regelsæt, herunder vurderingslovens § 33, stk. 18, 1. og 2. pkt., og der er derfor ikke grundlag for at tilsidesætte afgørelserne af 1. november 2022 (bilag 1).

En ejer kan alene få tilsidesat en ejendomsvurdering, hvis det godtgøres, at skønnet hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og at dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller hvis det godtgøres, at værdiansættelsen er åbenbart urimelig, jf. f.eks. UfR 2016.191 H (MS s. 43).

Det påhviler sagsøgeren at godtgøre, at betingelserne for et få tilsidesat skønnet er opfyldt. Denne bevisbyrde er ikke løftet.

Ejendommene beliggende Y1-adresse, Y2-adresse, Y3-adresse og Y4-adresse opstod ved udstykning pr. 28. februar 2020 fra ejendommen Y5-adresse som nye ejendomme, og omvurderingen skete derfor i henhold til dagældende vurderingslovs § 3, stk. 1, nr. 7 (MS s. 11).

For ejendomme opstået ved udstykning fra en ejendom, der er omfattet af pligten til at betale grundskyld, skal omberegningen af grundværdien ske efter dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, 2. pkt. (MS s. 15), jf. SKM 2017.286 HR (MS s. 34).

Af dagældende vurderingslovens § 33, stk. 18 (MS s. 15), fremgår følgende:

"Når en ny ejendom bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. kapitel 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien. Er den nye ejendom udskilt fra en ejendom, der er omfattet af pligten til at betale grundskyld (den udstykkede ejendom), omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af den udstykkede ejendom det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. Har den nye ejendom hidtil været undtaget fra vurdering, jf. § 7, stk. 1, eller er vurdering undladt, jf. § 7, stk. 2, omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af omliggende ejendomme af den pågældende art det seneste år, hvor grundværdien for disse efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi". (min understregning)

Landsskatteretten har i overensstemmelse med vurderingslovens § 33, stk. 18, 1. pkt. og 2. pkt., foretaget en yderligere ansættelse af grundværdierne (omberegning) for ejendommene, der er sket i overensstemmelse med reglerne i vurderingsloven.

Ved omberegningen skal der ifølge dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, 2. pkt., tages hensyn til de anvendelses- og planforhold, der gælder for den nye ejendom, jf. herved også bemærkningerne til bestemmelsen (de specielle bemærkninger til § 2, nr. 8, i LFF 2002-10-23 nr. 39 (MS s. 27)), hvor der er anført følgende:

"Princippet for disse vurderinger er, at vurderingsmyndigheden i forbindelse med den almindelige vurdering eller en omvurdering af den nye ejendom skal foretage en yderligere ansættelse af grundværdien af den nye ejendom. Denne ansættelse foretages, ligesom den almindelige vurdering eller omvurderingen, under hensyn til de for den nye ejendom gældende anvendelses- og planforhold." (min understregning).

Det fremgår videre af forarbejderne (sammesteds (MS s. 27)) om vurderingen:

"Har den nye ejendom hidtil været vurderet som en del af en ejendom (den udstykkede  ejendom), foretages vurderingen i det niveau, der gælder for vurderinger af den udstykkede ejendom det år, hvor der senest har været sammenfald mellem den aktuelle grundværdi efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld og den afgiftspligtige grundværdi. Det vil sige det niveau, der efter stk. 16 eller 17 skulle have været anvendt, såfremt grunden med de for denne gældende anvendelses- og planforhold skulle have været vurderet sammen med den udstykkede ejendom." (mine understregninger)

Landsskatteretten har i overensstemmelse med vurderingslovens § 33, stk. 18, 1. pkt. og 2. pkt., foretaget en yderligere ansættelse af grundværdierne for ejendommene.

Landsskatteretten har således med rette efter vurderingslovens § 33, stk. 18, foretaget omberegningen i det niveau, som gælder for vurderingen af udstykningsejendommen det seneste år, hvor grundværdien udgjorde den afgiftspligtige grundværdi (basisåret). Niveauet og basisåret er ikke omtvistet af sagsøgeren.

Landsskatteretten har endvidere korrekt foretaget omberegningen af grundværdien under hensyn til de for de nye ejendomme gældende anvendelses- og planforhold, og sammenholdt disse med anvendelses- og planforholdene for den udstykkede ejendom ("moderejendommen"). Landsskatteretten har således med rette ansat de omberegnede grundværdier for sagsøgerens ejendomme ud fra en bebyggelsesprocent på 451, da ansættelsen af de omberegnede grundværdier derved er foretaget under hensyn til de for sagsøgerens grunde gældende anvendelses- og planforhold, jf. vurderingslovens § 33, stk. 18, 2. pkt.

De fire nye ejendomme - Y1-adresse, Y2-adresse, Y3-adresse og Y4-adresse - har ved udstykningen fået overført alle byggeretterne fra udstykningsejendommen Y5-adresse. De fire nye ejendomme har hver et grundareal på 525 m2 dvs. i alt 2.100 m2, og der kan opføres ét punkthus med et maks. etageareal på 2.370 m2 på ejendommene, dvs. i alt maks. 9.480 m2 i overensstemmelse med lokalplanen for delområde 12.

Bebyggelsesprocenten for de fire nye ejendomme - Y1-adresse, Y2-adresse, Y3-adresse, Y4-adresse - skal beregnes på grundlag af deres grundareal og det maksimale etageareal. Da Y1-adresse, Y2-adresse, Y3-adresse og Y4-adresse hver har et grundareal på 525 m2, og da der kan opføres ét punkthus med et maksimalt etageareal på 2.370 m2 på hver af de fire ejendomme, dvs. i alt maksimalt 9.480 m2 i overensstemmelse med lokalplanen for delområde 12, medfører det, at ejendommenes bebyggelsesprocent er 451 procent.

Det vil ikke være foreneligt med bestemmelsen i vurderingslovens § 33, stk. 18, 2. pkt., og de faktiske omstændigheder om ejendommenes grundarealer og etagearealer at fastsætte sagsøgerens ejendommes bebyggelsesprocent til andet end 451. Skatteministeriet bestrider således, at omberegningerne af grundværdierne skal foretages med udgangspunkt i en bebyggelsesprocent på 99.

3.1 Vedrørende sagsøgerens synspunkter

Sagsøgerens synspunkt om, at bebyggelsesprocenten på 99, der var gældende for Y5-adresse pr. 1. oktober 2019, skal "arves" af Y1-adresse, Y2-adresse, Y3-adresse, Y4-adresse ved omberegningen af grundværdien for de fire ejendomme har ikke hjemmel i vurderingslovens § 33, stk. 18, 2. pkt.

Sagsøgeren har ikke taget i betragtning, at der ifølge lokalplanen var en bebyggelsesprocent på 99 for hele delområde 12 i lokalplanen, hvor der samlet var mulighed for at opføre 6 punkthuse med et etageareal på maksimalt 9.480 m2.

Det er korrekt, at der ifølge lokalplanen - før udstykningen - var en bebyggelsesprocent på 99 for hele delområde 12 i lokalplanen, hvor der samlet var mulighed for at opføre 6 punkthuse med et etageareal på maksimal 9.480 m2.

Udstykningen medførte imidlertid, at sagsøgerens ejendomme fik en udnyttelsesmulighed svarende til en bebyggelsesprocent på 451, da der skete en overførsel af byggeretterne fra Y5-adresse til de fire nye ejendomme. Det maksimalt tilladte etageareal på 9.480 m2 blev dermed "overført" til de fire nye grunde.

Overførslen af byggeretterne fra Y5-adresse til de fire nye ejendomme betød samtidig, at der ikke længere måtte bygges på ejendommen Y5-adresse, der efter udstykningen udgør fællesareal for de fire nye ejendomme. Grundværdien for Y5-adresse udgør derfor også pr. 1. oktober 2021 0 kr., jf. bilag A.

Den skete overførsel af byggeretter indebærer, at der på hver af de fire ejendomme - Y1-adresse, Y2-adresse, Y3-adresse og Y4-adresse - kan opføres ejendomme, der hver har et etageareal på 2.370 m2. Det samlede etageareal udgør dermed 9.480 m2 for de fire ejendomme tilsammen, hvilket udtømmer retten til bebyggelse i delområde 12 i lokalplanen. Der er dermed ikke mulighed for bebyggelse på ejendommen Y5-adresse, hvilket harmonerer med at den anvendes som et fællesareal.

H1s synspunkt om, at udstykningen af de fire matrikler fra Y5-adresse ikke hindrer, at der på Y5-adresse fortsat vil kunne opføres et større antal byggeretsmeter er ikke i overensstemmelse med de faktiske forhold. Den udnyttelse der er af de fire ejendomme, hindrer yderligere bebyggelse i delområde 12 i lokalplanen. Y5-adresse har ikke nogen byggeret, da det maksimale etageareal for delområdet er overført til (og udnyttet af) de 4 ejendomme, jf. også Landsskatterettens afgørelse i bilag 1, s. 20 og s. 46 vedrørende grundværdien.

Skatteministeriet henviser til udskrifter af OIS i bilag B, C, D og E, der viser den bebyggelse, der er på de fire udstykkede matrikler - i form af et etageareal på 2.370 på hver af grundene - og dermed 9.480 m2 for de fire grunde i alt.

Skatteministeriet bestrider, at Landsskatteretten ikke har iagttaget princippet i vurderingslovens § 17 om, at grunde skal vurderes i ubebygget stand, jf. sagsøgerens udsagn i bl.a. det supplerende processkrift af 11. april 2023, side 11, sidste afsnit.

Skatteministeriet bestrider, at Landsskatterettens fremgangsmåde om at ændre bebyggelsesprocenten til 451 for sagsøgerens ejendomme, er i strid med ordlyden i vurderingslovens § 33, stk. 18, jf. sagsøgerens udsagn i det supplerende processkrift af 11. april 2023, side 13, 3. afsnit og 4. afsnit.

Når det i vurderingslovens § 33, stk. 18, 2. pkt., fremgår, at ansættelsen skal foretages på "det niveau, som gælder for vurderinger af den udstykkede ejendom", har det ikke noget med bebyggelsesprocenten at gøre. Sagsøgerens udlægning af vurderingslovens § 33, stk. 18, har således ikke nogen støtte i ordlyden af bestemmelsen.

Skatteministeriet bestrider endelig sagsøgerens udlægning af SKM2017.286HR, jf. sagsøgerens udsagn i det supplerende processkrift af 11. april 2023, side 13, 5. afsnit ff. Højesteretssagen angik spørgsmålet om hvilket år, der skal anvendes som basisår ved beregningen af grundskatteloftet, og Landsskatterettens afgørelser er i overensstemmelse hermed.

Skatteministeriet henviser herved også til SKM 2024.253.BR (anket), der angik omberegning af grundværdien efter den dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, 2. pkt., herunder spørgsmålet om, hvad der skal forstås ved formuleringen "foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af den udstykkende ejendom det seneste år". Retten bemærkede også i den forbindelse, at Højesteret ved SKM2017.286H, har behandlet spørgsmålet om rette basisår ved beregningen af grundskatteloftet. Da der i nærværende sag er enighed om, hvilket år, der skal anvendes som basisår, er Højesterets dom i SKM2017.286H, dermed heller ikke relevant for nærværende sag.

..."

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat
Der er mellem parterne enighed om, at der som følge af udstykningen af ejendommene Y1-adresse, Y2-adresse, Y3-adresse og Y4-adresse skulle foretages en omberegning af grundværdierne for ejendommene pr. 1. oktober 2020. Der er endvidere enighed om, at omberegningen skulle ske med udgangspunkt i år 2019 og ud fra en etage-meterpris på 2.100 kr.

Det fremgår af lokalplan (red. ...3), at det samlede etagemeterareal inden for delområde 12 - som efter udstykningen består af Y1-adresse, 4, 6, 8 og 10 - ikke må overstige 9.480 m2. Etagearealet for de bygninger, som efterfølgende er bygget på Y1-adresse, Y2-adresse, Y3-adresse og Y4-adresse er i alt 9.480 m2.

På den baggrund - og henset til udformningen af de fire udstykkede grunde, og at den tilbageværende del af Y5-adresse udgør et areal uden om de fire nye ejendomme - finder retten det ubetænkeligt at lægge til grund, at samtlige byggerettigheder i forbindelse med udstykningen er overgået fra udstykningsejendommen til de fire nye ejendomme. Dette støttes endvidere af, at grundværdien for Y5-adresse allerede pr. 28. februar 2020 blev ansat til 0 kr.

Det findes herefter, at Landsskatteretten med rette til brug for skønnet lagde til grund, at hver af de nye ejendomme i oktober 2020 havde en byggerettighed på 2.370 etagemeter.

Spørgsmålet er således alene, om det følger af bestemmelsen i den dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, at de udstykkede ejendomme til brug for omvurderingen skulle overtage samtlige vurderingsspecifikationer fra udstykningsejendommen, herunder bebyggelsesprocenten på 99.

Af de specielle bemærkninger til vurderingslovens § 33, stk. 18, fremgår om ansættelsen af en ny ejendoms grundværdi, at denne ansættelse foretages, ligesom den almindelige vurdering eller omvurderingen, under hensyn til de for den nye ejendom gældende anvendelses- og planforhold. Af bemærkningerne til ejendomsbeskatningslovens § 1, stk. 4, fremgår, at selve beregningen sker på grundlag af en ansættelse af grundværdien efter ændringen, men i prisniveauet for det år, hvor den aktuelle grundværdi senest har ligget til grund for påligningen af grundskyld. På denne baggrund finder retten ikke, at det kan lægges til grund, at nye ejendomme overtager samtlige vurderingsspecifikationer fra udstykningsejendommen, men derimod at omvurderingen af en ny ejendom skal ske ud fra den nye ejendoms anvendelses- og planforhold, men i prisniveauet for det år, hvor den aktuelle grundværdi senest har ligget til grund for påligningen af grundskyld.

Retten finder således ikke, at H1 har godtgjort, at skattemyndighedernes skønsmæssige ansættelse af ejendommenes værdi hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag eller er åbenbart urimelig.

På den baggrund frifindes Skatteministeriet.

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med i alt 65.000 kr. Skatteministeriet er ikke momsregistreret. Ved fastsættelse af beløbet til dækning af advokatudgifter er der taget hensyn til, at der er tale om sambehandling af to sager med identiske sagsforløb og problemstillinger.

T H I  K E N D E S  F O R  R E T:

Skatteministeriet frifindes.